Nous avons examiné lors d'un précédent article comment identifier un contrat de location sous IFRS 16, nous allons à présent nous intéresser à la valorisation initiale du droit d'utilisation d'un actif objet d'un contrat de location. Au commencement du contrat le montant du droit d'utilisation est égal à la dette représentative de l'obligation de paiement des loyers augmentée des paiements d'avance, des coûts directs initiaux encourus par le preneur pour la conclusion du contrat de location et des coûts de remise en état ou de démantèlement du bien loué en fin de contrat. On notera la similitude dans la détermination du coût du droit d'utilisation avec une immobilisation acquise ou créée par l'entreprise. En effet, de façon cohérente, les frais accessoires et de démantèlement sont incorporés comme pour une immobilisation acquise ou créée.
Estimation du montant initial de la dette de loyers
Nous allons à présent nous intéresser à l'estimation du montant initial de la dette de loyers qui est la somme des cash-flows futurs actualisés ; elle repose sur la fixation de trois paramètres :
- la durée de la location ;
- l'évaluation initiale des paiements locatifs ;
- le taux d'actualisation.
1/ Détermination de la durée de location
La durée de location est un élément essentiel dans l'estimation à effectuer au début du contrat car elle conditionne le montant de la dette de loyer inscrite au passif du bilan. La durée de location est l'addition de 3 éléments :
- la durée pendant laquelle la location ne peut être annulée ;
- la durée de prolongation de la location que le preneur peut obtenir grâce à une option qu'il est raisonnablement certain d'exercer ;
- la période qui suit la date d'effet d'une option de résiliation si le preneur est raisonnablement certain de ne pas exercer l'option de résiliation (exemple des baux commerciaux comportant trois périodes de 3 ans au terme desquelles le preneur peut exercer une option de résiliation).
En intégrant dans la durée des périodes optionnelles la norme impose la comptabilisation de dettes liées à une décision du preneur. Ce choix de la norme permet d'éviter le risque qu'en effectuant des contrats de durée courte, le preneur parvienne à réduire la dette de loyer à son minimum.
L'estimation des durées optionnelles fait appel au jugement de l'entreprise qui est encadré par la norme. En effet, pour apprécier si une option de renouvellement ou de résiliation est raisonnablement certaine d'être exercée, l'entreprise devra prendre en compte les incitations économiques existant au début du contrat qui peuvent avoir une influence sur l'exercice de l'option.
Par exemple, pour un bail immobilier 3/6/9, si d'importants investissements dans les agencements ont été réalisés, la durée de location sera de façon très probable 9 ans et les durées d'utilisation attendues des agencements doivent par ailleurs être en cohérence avec la durée prévisible de location.
2/ Évaluation initiale des paiements locatifs
La dette de loyer est égale à la somme actualisée des paiements à effectuer sur la durée de location. Le montant des décaissements à prendre en compte comprend:
- les loyers fixes moins les avantages reçus du bailleur (sommes reçues du bailleur afin de d'encourager la conclusion du contrat) ;
- les paiements variables qui dépendent d'un indice ou d'un taux. Les paiements futurs sont pris en compte sur la base de l'indice ou du taux connu au début du contrat. L'entreprise n'a donc pas à estimer une évolution de l'indice dans ses estimations de décaissements ;
- les paiements à effectuer par le preneur en raison d'une garantie de valeur résiduelle. Par exemple, le contrat peut prévoir que si le bailleur lors de la cession du bien en fin de location n'obtient pas une valeur prédéterminée, le preneur prend en charge la différence entre le prix de vente et cette valeur prédéterminée ;
- le prix d'exercice d'une option d'achat que le preneur est raisonnablement certain d'exercer (cas des contrats de leasing et de location avec option d'achat) ;
- les pénalités à verser en cas d'exercice d'une option de résiliation du contrat, dans la mesure où la durée du contrat a été déterminée en faisant l'hypothèse que le preneur exercerait l'option.
3/ Le taux d'actualisation
Le taux d'actualisation est le troisième paramètre à fixer, son montant déterminera à la fois le montant de la dette et la charge d'intérêts à comptabiliser annuellement. La norme IFRS 16 précise que la valeur actualisée des paiements de loyers doit être calculée à l’aide du taux d’intérêt implicite du contrat de location lorsqu’il est aisément déterminable. Il s'agit du taux que le bailleur facture au preneur, celui-ci peut être connu dans un contrat de crédit bail ou dans une location longue durée où il a été l'un des éléments financiers de la négociation.
A défaut, le preneur doit retenir son taux marginal d’endettement, le taux marginal d’endettement du preneur est le taux que le preneur devrait supporter à la date de commencement de la location pour un prêt d’une durée comparable avec une garantie similaire. La fixation de ce taux dépend de la façon dont une entité se finance selon que l'entité est autonome pour son financement ou qu'elle se finance par l'intermédiaire du groupe (cas de la gestion centralisée des financements dans un groupe) .
Si la filiale est autonome pour son financement, on retiendra le taux marginal d’emprunt qui lui est propre. Si la filiale n'est pas autonome pour son financement, il n'est pas possible de retenir la taux marginal d’emprunt du groupe mais le taux marginal d’emprunt de la mère peut être retenu ajusté d'un spread intégrant le risque crédit de la filiale et l’environnement économique de la filiale : devises, taxes...
Comme nous le constatons, la fixation de ces différents paramètres est un exercice délicat qui fait appel au jugement des entreprises. De plus, nous avons uniquement centré notre propos sur l'évaluation initiale du droit d'utilisation, il est entendu que ces paramètres peuvent être revus pendant la durée du contrat. Cette question sera abordée lors d'un futur billet.
