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Nous avons vu lors d’un précédent billet comment évaluer la dette de loyer correspondant à un contrat de location. Les trois paramètres qui permettent d’évaluer la dette de loyer sont déterminés à la date de comptabilisation initiale :
- La durée,
- Le montant des décaissements futurs correspondant aux loyers et à la valeur résiduelle garantie,
- Le taux d’actualisation.
Nous allons à présent examiner comment prendre en compte les événements qui modifient ces variables. Il est important de noter que ces changements d'estimation ne résultent pas de modifications du contrat de location mais de changements d’estimation.
Quatre événements conduisent à réestimer la dette de loyer que nous allons successivement examiner.
Réestimation de la durée de location
Le preneur réexamine s’il est raisonnablement certain d’exercer une option de renouvellement ou de ne pas exercer une option de résiliation anticipée, seulement en cas de survenance d’un événement important ou d’un changement important de contexte qui remplit les deux conditions suivantes (IFRS 16, § 20) :
- l'événement ou le changement est sous le contrôle du preneur, ce qui exclut les événements ou changements de contexte liés au marché que le preneur ne contrôle pas ;
- il affecte l’appréciation selon laquelle le preneur est raisonnablement certain d’exercer ou de ne pas exercer une option.
Par exemple, cela pourrait être le cas pour un bail commercial où le preneur peut réestimer la probabilité d’exercice d’une option de résiliation en raison d’une baisse importante de ses effectifs.
Changement dans l’estimation de l’exercice d’une option d’achat
Si les circonstances changent, le preneur peut être amené à revoir son estimation initiale. Une telle modification se traduit par une nouvelle séquence de paiements qu’il convient d’actualiser sur la base d’un taux d’actualisation révisé (IFRS 16, § 40 b).
Il s’agit du cas où le contrat prévoit une option d’achat (crédit-bail), le preneur estime s’il exercera ou non l’option d’achat. Cette estimation entraine l’inclusion ou non de l’option dans les paiements à effectuer.
Dans, ces deux situations, la réévaluation de la dette devra être effectuée en contrepartie de l’actif droit d’utilisation (en résultat si l’imputation d’une diminution de la dette conduit à un droit d’utilisation négatif).
Cette réévaluation de la dette s’effectue avec révision du taux d’actualisation à la date de la réévaluation. Cette révision du taux d’actualisation se justifie dans la mesure où la révision agit sur le paramètre durée.
Révision des taux ou indices sur lesquels sont basés les loyers
Lorsque le contrat prévoit des loyers indexés sur un indice ou sur un taux d’intérêt : les paiements retenus au moment de l’évaluation initiale de la dette ont été déterminés sur la base du niveau de l’indice ou du taux à la date de l’évaluation. La modification de cet indice ou taux amène à mettre à jour l’évaluation de la dette sur la base du nouveau niveau du taux ou de l’indice, au moment où il prend effet. Le nouvel indice ou taux est appliqué aux loyers restant à payer sur la durée résiduelle de la location.
Réestimation liée aux garanties de valeur résiduelle
Un contrat de location peut prévoir que le preneur garantit la valeur résiduelle de l’actif loué en fin de contrat. Par exemple, le preneur peut être tenu de verser la différence entre un prix plancher de vente du bien loué à l’issue du contrat et son prix de vente réel si celui-ci est inférieur.
Lorsque l’estimation du paiement à effectuer au titre de la garantie de valeur résiduelle est modifiée en cours de contrat, le preneur doit réviser la dette de loyers qui comprend le paiement à effectuer du fait de la garantie.
Dans ces deux dernières situations, la révision de la dette de loyer est effectuée en utilisant le taux d’actualisation d’origine. En effet, la révision ne concerne que le montant des paiements. D’un point de vue comptable, la réévaluation de la dette devra être effectuée en contrepartie de l’actif droit d’utilisation (en résultat si l’imputation d’une diminution de la dette conduit à un droit d’utilisation négatif).
Comme, nous le constatons, la comptabilisation d’un contrat de location impose de mettre en œuvre une organisation et des règles de gestion internes qui permettront de s’assurer pendant toute la durée du contrat de la correcte mesure de la dette de location. Ces réestimations peuvent entraîner une volatilité de la dette de location et de l’actif en contrepartie qu’il sera nécessaire d’expliquer pour informer correctement le lecteur des états financiers.
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